立ち退きサポート

賃借人による用法遵守義務違反への対応

ご相談内容
1 問題の発生
相談者は,使用目的を居住用に限定した上で,建物を相手方に賃貸していましたが,近隣住民からの苦情により,その建物が事業用として使用されていると判明しました。

2 相談者の意向
相談者の意向は,近隣住民からの苦情を解決するため,賃借人による違反行為の是正または契約の解除を行いたいというものでした。

3 受任の経緯
相談者は,事前に,管理業者とも相談されましたが,解決が困難であったため,当事務所に賃借人との交渉を依頼されました。
解決方法
1 法律上の問題
賃借人は,使用目的など賃貸借契約に定められた用法を遵守する義務を負いますから,本件のような違反(用法遵守義務違反)がある場合,賃貸人は賃借人に対して,用法遵守義務の履行を求めることができます。
また,このような用法遵守義務違反は,賃借人による賃貸借契約の債務不履行にあたりますから,一定の条件をみたせば,賃貸人は,賃借人との賃貸借契約を解除することも可能です。
しかし,解除するためには,用法遵守義務違反の程度が,賃貸人と賃借人との間の信頼関係を破壊する程度に至っていることが必要とされています。
そして,解除を求める場合の手続の流れとしては,原則として,用法遵守義務を履行すること(つまり違反行為をやめること)を求める催告を行った上で,相当の期間が経過してもその履行がなされなかった場合に,解除の意思表示を行うことになります。

2 本件での対応
本件においては,賃貸借契約書の記載により,賃貸不動産の使用目的が居住のみに限定されていることが明らかでした。
また,相談者の手元の資料から,賃借人が賃貸不動産を事業用の事務所として使用していることも判明しており,具体的な利用方法についても違反の程度も軽いとはいえないものと考えられました。
しかしながら,賃借人側の事情によっては,信頼関係の破壊が認められない可能性もあったため,まずは,弁護士より,相手方に対して,内容証明郵便による通知を発送し,問題となる事実を具体的に指摘した上で,用法遵守義務違反となる行為の是正を求めました。

3 交渉結果
弁護士が賃借人に通知を送ったところ,賃借人からは,事情を説明したいとの連絡があり,弁護士が賃借人と面談して,今後の賃貸借契約について協議し,その結果,問題を是正した上で,賃借人が新たに他の事業用物件に事務所を移転することなどを合意することができました。
その後も,合意事項の履行に関し話し合いを続けた結果,最終的には,賃借人が賃貸借契約を合意解除して賃貸不動産から退去することを希望したため,当方も賃貸借契約の合意解除に応じ,賃貸不動産の明渡しを受けて,本事件が円満に解決しました。
弁護士より一言
用法遵守義務違反は,賃貸借契約に関する債務不履行としては,しばしば見られる類型ですが,違反の事実やその程度を把握することは,外部からは難しい上に,賃貸人と賃借人との間の信頼関係を破壊する程度に至らない違反については賃貸借契約の解除が認められないため,解除の可否について判断が困難となる事例が多いといえます。
他方で,本件のように,近隣住民から家主である賃貸人に苦情が寄せられる場合も多く,家主さんは,問題の解決のために難しい対応を強いられることと思います。

本件では,早い段階でご相談とご依頼があったため,弁護士が賃借人との交渉を行い,賃借人からの説明内容なども考慮の上,事情の推移に合わせて適切な対応をとることができ,事件を円満に解決することができました。
同様の問題でお困りの方は,是非,弁護士にご相談頂ければと思います。

山本 直樹

弁護士:山本直樹

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